マンションの建替え事業を円滑化

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●建替え決議後の事業の課題と円滑化。
区分所有法で建替え決議をした後、マンションの建替え事業を円滑に進めることを目指し、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」(マンション建替え円滑化法)が2002年6月に創設された。こうした法律ができたのは、マンション建替えを進めるうえで、次のような問題があったからである。

建設中のマンション

・建替えの相談をしたくても、身近な地方公共団体ではマンション建替えの相談に対応してくれない。
・建替えの合意形成をして、建替え工事を施工会社と契約をしたくても、建替え組合には法人格がないので、契約が不安定で困るといわれた。
・冒頭の「マンションを買った時の借金が残っていて、融資銀行が建替えを認めてくれるかが心配」といったケースのように、抵当権者の同意が得られにくい。
・建替えを機に出て行く所有者、借家人の出て行く先がみつからないと建替えを進められない。上記のさまざまな課題に対応するために、この法律では以下のような体制が整えられた。
・国はマンション建替えの方針を策定し、地方公共団体、国は、マンションの建替えを円滑にできるように支援することが位置付けられている。
・建替え合意者5人以上で定款および事業計画を定め、知事の認可を受けて、法人格をもつマンション建替え組合を設立する。申請については、建替え合意者の3/4以上の同意を得る。
・施工者、地方公共団体、国は、賃借人も含めた居住の安定を考慮する。
・旧マンションの権利関係から新マンションの権利関係へ登記を一括申請できるこの法は、建替組合が法人格をもつことで対外的な信用を得ることに大きなポイントがあるようだが、法全体のフレームはまさしく都市の再開発のスキームと似ている。個人の財産の集合体ともいえるマンションの建替えに、公が支援することが位置付けられている。さらに市町村長は、危険または衛生上有害なマンションについては建替え勧告ができることも盛り込まれた。マンションへの「支援」と「私権の制限」である。

マンション

マンション、その管理や建替えが社会的に位置付けられた。マンション建替え円滑化法は区分所有法で建替え決議した後、建替え事業を円滑に進める社会的支援体制を位置付けたものである。法人格のある建替え組合設立等が可能となる。専部分のリフォームリォーム工事をしていたら管理組合の理事さんが飛んできた。「専有部分のリフォームエ事は管理組合に届け出てください」「マンションのベランダを囲って部屋にしないでください」。なぜ届け出る必要があるのだろう。また専用部分であるベランダは自由にしてはいけなのだ。


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