ひどい借家人は管理組合で退去させられる

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第二の管理責任を守らない借家人に対して、管理組合は退去を命じることができる。たとえば、ある借家人が毎晩のように深夜まで騒いだため、近所の人は安眠妨害としてこの借家人の部屋のオーナーに「賃貸借契約を解除してほしい」と申し出たとする。

家模型

その場合、オーナーが解除を拒否しても、管理組合では惜家人の弁明を受けたうえで、総会で借家人の退去決議をし、退去してもらうことができるのである。
以上のように、マンションで共同の利益に反する人で、その居住者が借家人の場合には、家主からは賃貸借契約違反とし、契約解除ができる。これは家主を通じて、その居住者にマンションから退去してもらう方法である(借家人の第一の管理責任からのアプローチ)。
しかし、家主がそう判断しない場合、区分所有法では、区分所有者全体でこの人をマンションから転居してもらうことを可能としている(借家人の第二の管理責任からのアプローチ)。

●区分所有者でもひどい場合は退去。
共同の利益に反する居住者、これは区分所有者でも同様である。その居住者が区分所有者の場合には、行為停止などの差し止め請求、使用禁止請求、そして競売請求ができる。しかしこの規定は時には所有権を奪うというたいへん厳しいものであるので、簡単に使えるわけではない。
問題を解決するにはこの方法しかないという客観的要件と、かつ区分所有者による特別多数決(区分所有者および議決権の各3/4以上の多数決)が必要である。また、該当する区分所有者や占有者の弁明を事前に受ける必要がある。管理組合としては、マンション管理の基本として、問題を生じさせないことが重要である。
問題は、ルールを知らないことからも生じることもある。マンションに住むためのルールの情報は、借家人でも区分所有者でも同じだけ必要である。そうしないと、その情報の偏差、非対称性から問題が生じやすくなる。マンション管理の基本は共有である。物と情報とコミュニティを共有する。そこで次にコミュニティについて考えてみよう。

マンション

■区分所有法ー57条。
区分所有者が第6条第1項(→建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為)に規定する行為をした場合またはその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員または管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、またはその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

2、前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
3、管理者または集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第1項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
4、前3項の規定は、占有者が第6条第3項(→区分所有者以外の専有部分の占有者(以下「占有者」という。)に準用する。)において準用する同条第1項に規定する行為をした場合およびその行為をするおそれがある場合に準用する。

■区分所有法ー58条。
前条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第1項に規定する請求によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員または管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもって、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。

2、前項の決議は、区分所有者および議決権の各3/4以上の多数でする。3、第1項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。4、前条第3項の規定は、第1項の訴えの提起に準用する。


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