専有部分と専用部分の違い

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専有部分と専用部分とは異なる概念である。専有部分とはAさんが所有している部分である。一方、専用部分とはAさんが専用に利用できる部分で、必ずしも専有部分とはかぎらない。具体的には、たとえばバルコニーで、これは通常、共用部分であるが、Aさんが専用使用している部分(専用部分)である。ゆえに勝手に取り壊し、あるいは囲んで部屋にすることはもちろんできない。

室内

つまり共用部分は、その用法にしたがって使用することができる(区分所有法13条)とされており、ここを増築することは通常の用法には含まれないからである。バルコニーは、法律で禁じられているか否かにかかわらず、一般的に非常時の避難経路として使用されるものである。ゆえに居住者が万が一のときの避難に備えて、大きな柵をつくる、あるいは物置を置くなどして通行できなくすることを避けなくてはいけない。

■区分所有法ー13条。各共有者は、共用部分をその用方にしたがって使用することができる。

●バルコニーも共用部分。バルコニーや玄関扉、窓ガラス、1階に面する庭、屋上テラスについては共用部分であるが、一般的に、その部屋の区分所有者が専用使用権をもっている。これは規約で規定することになる。窓ガラスも共用部分である。しかし、もし不注意で割ってしまえば、各区分所有者の責任で復旧することになる。

●専有部分も含めた共同管理。共用部分のうち、各住戸に付随する窓枠、窓ガラス、玄関扉のそのほかの開口部に関わる改良工事で、防犯、防音または断熱等、住宅性能の向上等のためにするものについては、管理組合がその責任と負担で、計画修繕として取り組むことができる。近年、ピッキングによる事件が多くなってきている。
そこで管理組合として取組むことが求められるが、予算的な問題もあり、管理組合として早急に対応できない場合には、工事をどのように進めるのか、その方法等を細則等で決めておくことが必要である。各区分所有者が各自に対応する場合でも、方法(方針)が示されていることでそれにしたがえばよく、そうすれば共用部分に勝手な工事が実施されるのを防ぐことができる。

部屋

共用部分は管理組合が、専有部分は各区分所有者が行うことが原則となる。配管、配線等のうち、特定の専有部分で専用する枝管、枝線は専有部分、それ以外は共用部分となっている。ゆえに、枝部分は各区分所有者となる。ところがある古いマンションで、202号室の枝管が床下からコンクリートスラブを貫通し、102号室の天井裏を通って本管に通じるといったケースがあった。
この場合、排水管はスラブの下部にあるため、202号室から点検修理を行うことは不可能であり、102号室からその天井裏に入り点検するしかない。これは最高裁判所による判例で、このケースは構造や設置場所からみて共用部分にあたるとし、管理貴任を管理組合とした。
大事なことは、構造や設置場所、利用の仕方等を考慮し、マンション全体の共同の利益を考え、管理組合の共同管理の範囲を決めることである。マンションには専有部分、専用部分、共用部分、そして管理組合の共同管理の範囲がある。管理組合は専有部分、専用部分でも共同の利益のために共同管理をする必要がある。


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