専有部分のリフォームのトラブル防止

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●専有部分のリフォームのトラブル防止には、3つのルールが必要である。
1つめは、リフォーム内容のルールについてである。具体的にたとえば、フローリングにすることが可能でも、床衝撃音の遮音等級L値を定める等。2つめは、リフォーム実施方法のルールである。事前に管理組合に届出をし、理事会の許可制にする等といったルールが多い。

リフォーム

近隣住戸の承諾を得ることも条件としているマンションもある。3つめは、リフォームエ事方法のルールである。工事時間はもとより、資材置き場、工事員の休憩場所、工事用車の駐車スペースを確保といったことをルールで決めることも必要である。そのほか、エレベーターで資材を運ぶ場合は、養生をする等、具体的な工事方法を決めることもある。

●フローリングのケースで考える。
「上階住民Aさんが床をフローリングにしたために、子どもが部屋を走り回る音や振動がひどく、ノイローゼになりそうだ」という話がある。とくに、中古のマンションでは、建設時にあらかじめ床をフローリングにすることが想定されておらず、スラブ等の基本構造に、防音や防振等の遮音性能を十分に備えていない等があり、深刻なケースもみられる。マンションの管理規約で明らかにフローリングが禁止されている場合はそれにしたがうことになるが、そうでない場合はどうすればよいのか。こうしたケースは2つのアプローチがある。

マンション

第1のアプローチは、Aさんの行為が、マンション居住者の共同の利益に反している場合、Aさんに区分所有者全員あるいは管理組合法人で行為の差し止め請求ができる。また第2のアプローチは個人での請求である。Aさんの行為が、下階の住民の受任限度を超えている場合は、被害を受けている個人も、区分所有権や人格権を根拠に同様の請求ができる。

それでは、これが受任限度を超えているかである。実際に騒音被害、生活妨害が受任限度を超えるとして、損害賠償請求や人格権侵害等に基づく差し止め請求として復旧工事を求めた事例はあるが、それを認めて復旧工事までいたった事例はない。つまり、一度生じた問題は、裁判でも解決しにくいということである。ゆえに、問題発生の発生予防(=ルールづくりとその啓発)が根本的に必要である。


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